Cobrança de IPTU de imóvel já vendido: quem responde pela dívida na execução fiscal?

Receber uma citação em execução fiscal ou descobrir um bloqueio judicial por dívidas de IPTU de um imóvel negociado anos atrás é uma situação frequente. Muitas vezes, o antigo morador celebrou um compromisso particular de compra e venda ou entregou as chaves ao comprador, mas a transferência definitiva não foi registrada na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis nem atualizada no cadastro municipal.

Para definir se a cobrança pode ou não prosseguir contra quem vendeu o bem, não basta apresentar o recibo de venda isoladamente: é necessário examinar a matrícula do imóvel, a época dos fatos geradores cobrados, a legislação do Município e a forma como a Certidão de Dívida Ativa (CDA) foi constituída.

Resposta objetiva

Como funciona a responsabilidade pelo IPTU na lei e no STJ

O art. 32 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município. Já o art. 34 do mesmo Código dispõe que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Quando o imóvel é vendido apenas por instrumento particular sem registro na matrícula imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 122 (REsp 1.110.551/SP e REsp 1.111.202/SP) e editar a Súmula 399, consolidou que tanto o promitente comprador quanto o proprietário registral são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo. Por isso, o contrato particular, sozinho, não afasta automaticamente a cobrança perante o Fisco, exigindo a análise das circunstâncias concretas do registro, da posse e da comunicação à Prefeitura.

Limites da Fazenda Pública na Certidão de Dívida Ativa

Mesmo quando a legislação autoriza a cobrança, o Município deve respeitar os requisitos formais do art. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei nº 6.830/1980 (Lei de Execução Fiscal). Além disso, conforme a Súmula 392 e o Tema Repetitivo 166 do STJ (REsp 1.045.472/BA), a Fazenda Pública pode substituir a CDA até a prolação da sentença de embargos apenas para corrigir erro material ou formal, sendo vedada a modificação do sujeito passivo da execução, ainda que tenha havido mudança de titularidade do imóvel.

Direitos do cidadão executado

• Ter acesso integral aos autos da execução fiscal e à Certidão de Dívida Ativa que fundamenta a cobrança.
• Apresentar defesa técnica pelos meios processuais cabíveis — como embargos à execução fiscal ou, quando se tratar de matéria conhecível de ofício que não demande dilação probatória, exceção de pré-executividade (Súmula 393 do STJ).
• Requerer a atualização cadastral junto à Prefeitura mediante apresentação dos documentos comprobatórios da alienação ou do registro imobiliário, conforme as normas locais.
• Avaliar eventual direito de regresso na esfera cível contra o adquirente que assumiu contratualmente a posse e os encargos do imóvel e deixou de quitá-los.

Providências recomendadas

1. Verifique a data de recebimento da citação ou intimação e o número completo do processo para preservar os prazos legais.
2. Solicite a certidão de inteiro teor da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para conferir a data das averbações.
3. Compare os exercícios de IPTU exigidos na CDA com a data da venda, da entrega das chaves e do eventual registro.
4. Confira quem figura originalmente na Certidão de Dívida Ativa e se houve tentativa de redirecionamento no curso da execução.

Documentação importante

Costumam ser examinados a citação ou intimação, a Certidão de Dívida Ativa (CDA), a certidão de matrícula atualizada do imóvel, a escritura pública ou o compromisso particular de compra e venda, os comprovantes de quitação e entrega da posse, eventuais protocolos de comunicação da venda ao Município e os comprovantes de pagamento do IPTU do período discutido.

Conclusão

A responsabilidade pelo IPTU de imóvel vendido exige confrontar a matrícula imobiliária, o contrato de alienação, os exercícios lançados na CDA e os atos praticados na execução fiscal. O exame técnico individualizado permite identificar quando há fundamento documental para questionar a legitimidade passiva, a validade do título ou o redirecionamento da execução, sem criar expectativa de anulação automática.